INTER DERECHO / PRFESOR ANDRÉS CÓRDOVA PHELPS – Duelo enfitéutico

COLUMNA – Minima juridicæ

Queda por ver cómo en el presente los dueños de cementerios privados habrán de regular las relaciones contractuales o de los derechos reales de sus usuarios.

Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a
percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Artículo 1497 del Código Civil de 1889, 31 L.P.R.A. §4172

Cementerio Santa María Magdalena de Pazzi, San Juan, Puerto Rico (1892)

19 de febrero de 2023

En materia de derechos reales, una figura ausente del nuevo Código Civil es el censo, en cualquiera de sus modalidades: reservativo, consignativo o enfitéutico.  Su supresión, celebrada sin duda por muchos estudiantes de derecho, es en sí misma una lección de historia del derecho que reclama alguna nota de duelo. Como cuestión de realidad histórica la institución del censo – análogo al leasehold en el common law – ha ido perdiendo su viabilidad con las transformaciones socioeconómicas que caracterizan el mundo moderno, particularmente la desaparición de los supuestos feudales que en su momento lo fortalecieron y le dieron razón de ser.

Como comentan Diez Picazo y Gullón, el censo es un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurídico se le otorga a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del bien sujeto al gravamen. Sus características principales eran su perpetuidad, indivisibilidad y transmisibilidad. Sistemas de Derecho Civil, Vol. III, Tecnos, 18va. Ed., p. 468 (1998).

El artículo 1496 del Código Civil anterior, 31 L.P.R.A. §4171, definía el censo, notablemente inmediatamente siguiente al contrato de arrendamiento y servicios, como el derecho “que se constituye cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes.”

Los tres tipos de censos reconocidos en el Código Civil de 1889, siguiendo la ya para entonces clásicas distinciones, eran el enfitéutico, el consignativo y el reservativo. El artículo 1497, 31 L.P.R.A. §4172, calificaba la enfiteusis cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.  El censo enfitéutico lo regulaban los artículos 1520-1547, 31 L.P.R.A. §§4211-4251. El artículo 1498, 31 L.P.R.A. §4173, lo calificaba de consignativo cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero. El censo consignativo lo regulaban los artículos 1548-1551, 31 L.P.R.A. §§4261-4264. El artículo 1499, 31 L.P.R.A. §4174, lo calificaba de reservativo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario. El censo reservativo lo regulaban los artículos 1552-1555, 31 L.P.R.A. §§4281-4284.

Con posible excepción del uso del censo enfitéutico en los negocios jurídicos referentes a la adquisición de derechos sobre panteones y fosas en los cementerios, el censo no tuvo mayor acogida en Puerto Rico durante la vigencia del Código Civil de 1889, quedando desplazado como cuestión práctica por otras figuras más accesibles como el usufructo y el arrendamiento.

En cuanto a la enfiteusis la vertiente más sobresaliente del censo, su origen parece ser una derivación de los arrendamientos a largo plazo, a partir de instituciones distintas. Comenta Diez Picazo y Gullón, que la institución tiene fundamentalmente una explicación histórica.

En el derecho romano, proviene de la conductio agri vectigalis, o el  arrendamiento hecho a los particulares de los agri vectigales, especialmente de los municipios, pero también del Estado, de las colonias, templos o colegios sacerdotales. A cambio del pago de un canon periódico, al arrendatario le era concedida, perpetuamente o durante un largo período de tiempo, la disponibilidad del fundo. A dicho arrendatario, el pretor concedió una acción real, por lo que la conductio agri vectigalis pasó a constituir un derecho real pretorio transmisible.

En el siglo IV emergieron el  ius emphyteuticarium y el ius perpetuum, modelados sobre la base de la conductio agri vectigalis, teniendo el primero por objeto los fundos pertenecientes al patrimonio del Emperador, mientras el ius perpetuum recaía sobre bienes del fisco imperial. El ius emphyteuticarium,  era una concesión a largo plazo, renovable a su cese; el ius perpetuum era una concesión perpetua. Al enfiteuta se le imponía también la obligación de cultivo que no solía imponérsele al perpetuarlo; de ahí el nombre de emphyteusis, proveniente del griego ἐμφύτευσις, «instauración» o «implantación», por la obligación de plantación que incumbía al concesionario.

En el siglo V el ius perpetuum y ius emphyteuticarium se funden en la enfiteusis, en una Constitución imperial del Emperador Zenón. Dicha Constitución imperial se recoge en el Código Justinianeo bajo el título de emphyteutico iure. En ella se prescribe que el acuerdo entre propietario y enfiteuta, dirigido a conceder a éste la disponibilidad total y exclusiva del fundo a cambio de la prestación de un pago periódico invariable, no debe ser entendido ni como arrendamiento ni como venta, sino como un negocio independiente, con concepto y definición propios, constitutivo de un ius emphyteuticarium sobre el fundo.

El enfiteuta podía proceder en defensa de su derecho con la reivindicatio utilis, con la actio confessoria utilis y con la actio negatoria – aquí las raíces de nuestras acciones reivindicatoria, confesoria y negatoria –  junto con los medios de defensa de las relaciones de vecindad y los interdictos posesorios.

Posteriormente, la enfiteusis aparece en las Partidas de Alfonso X. Allí, la enfiteusis es concebida como un derecho real por virtud del cual el propietario de un bien inmueble cede a otro el goce y la disponibilidad de dicho bien, a perpetuidad o por largo tiempo, asumiendo el cesionario o enfiteuta la obligación de pagar un canon anualmente, indicándose que su naturaleza jurídica es “… et es de tal natura que derechamiente non puede ser llamada vendida nin arrendamiento, como quier que en sí haya natura de amas á dos …”. Véase José María  Ortuño Sánchez Pedreño, Origen Romano de la Enfiteusis en las Partidas, Anales de la Universidad de Alicante, Facultad de Derecho, 1993, 8: 63-73.

Lo distintivo de la enfiteusis durante el feudalismo medieval era la separación del dominio directo – lo que hoy calificaríamos como la nuda propiedad – del dominio útil, para beneficio del enfiteuta y sus causahabientes. A modo de observación, como notan Diez Picazo y Gullón, supra, p. 477, la enfiteusis se conecta y hace tránsito con el llamado derecho de superficie. En este contexto véanse los breves comentarios introductorios sobre el derecho de superficie en el Borrador de Discusión del Libro  Tercero de Derechos Reales, págs. 352-353  (2003).

Luego de la Revolución francesa la enfiteusis es entendida como un residuo histórico, propio de relaciones patrimoniales feudales. El elemento de la perpetuidad obstaculizaba el mercado inmobiliario y la pujante afirmación de la libertad contractual y de la propiedad. Diez Picazo y Gullón observan que si bien la institución  ha caído en desuso, en algunas jurisdicciones ha permitido la conservación del dominio  den manos públicas concediendo el suelo  a largo plazo para explotaciones agrarias o usos urbanos.  (p.477). En Puerto Rico, esta finalidad se ha logrado a través de la utilización de concesiones administrativas, véase artículo 240 del Código Civil, 31 L.P.R.A. § 6023, y las llamadas alianza público-privadas, véase Ley Número 29 de 8 de junio de 2009, según enmendada, 27 L.P.R.A. §2601, et seq. Véase también, Adolfo Ballester Martínez,  Los censos, conceptos y naturaleza,  Espacio, Tiempo y Forma, Series IV, Historia Moderna, T. 18-19,2005-2006, págs. 35-50.

Como cuestión de derecho la enfiteusis se ha utilizado especialmente en las transacciones inmobiliarias en los cementerios, en donde las personas adquirían el dominio útil del panteón y la fosa, perteneciendo la nuda propiedad al dueño del cementerio, sea público o privado. A título de curiosidad histórica, los primeros tomos de las Decisiones de Puerto Rico del Tribunal Supremo contienen una serie de casos referentes a las controversias sobre los usos de los cementerios propiedad de la Iglesia Católica que, tras la extinción en Puerto Rico del Concordato entre la Iglesia y el Estado español en 1898, requirieron de la habilitación de cementerios públicos. La muerte no espera por los acomodos políticos-jurídicos.  Véase a manera  ilustrativa,  Samuel Silva Gotay, Catolicismo y Política en Puerto Rico bajo España y Estados Unidos: Siglos XIX y XX, Editorial Universidad de  Puerto Rico (2005).

Al día de hoy, no obstante la supresión de los censos en el Código Civil del 2020, hay un sinnúmero de personas y familias que son enfiteutas de panteones y fosas a lo largo de todo Puerto Rico. En muchos casos los dueños de los cementerios han concedido la enfiteusis de conformidad con los requerimientos del Código Civil, específicamente la formalidad de la escritura pública, artículo 1520 del Código Civil anterior, 31 L.P.R.A. § 4211. Estos derechos reales continúan vigentes conforme sus títulos de constitución, según lo contempla el artículo 1806, 31 L.P.R.A. §11711.

En los casos donde no se cumplió con la solemnidad requerida, probablemente los más, la relación entre los dueños del cementerio y los personas y familias que pretenden el uso de una porción del bien inmobiliario es fundamentalmente de naturaleza contractual, de un derecho de crédito. Bajo el nuevo ordenamiento, esos contratos son susceptibles de extinción a su fecha de expiración o bajo los términos dispuestos en el contrato. En esta dirección, a modo de ejemplo, el Municipio de San Juan, amparándose en la sección 1.010(c) de la Ley Número 107-2020, conocida como el Código Municipal  de Puerto Rico la Ley de Municipios, aprobó la Ordenanza Municipal Número 45, serie 1983-84, según enmendada,  autorizando al Alcalde de la Ciudad a preparar y otorgar los diversos contratos, sin subasta pública, referentes a los varios  cementerios de la Capital. A tales fines el Municipio de San Juan ha preparado tres contratos distintos según la situación particular de cada persona: un contrato de arrendamiento de panteón, un contrato  de arrendamiento de nichos y un contrato de compraventa de panteón para los casos cuyos contratos de arrendamiento vigentes que se otorgaron antes de 1980.

Queda por ver cómo en el presente los dueños de cementerios privados habrán de regular las relaciones contractuales o de los derechos reales de sus usuarios. Bajo la doctrina de numerus apertus, artículo 699, 31 L.P.R.A. §7663, nada impide que en el ejercicio de la autonomía de la voluntad se continúe pactando la enfiteusis, ahora sin las restricciones anteriores que la ley disponía. Queda por aquilatar si al derogarse la enfiteusis bajo el nuevo Código Civil y eliminar el requisito de la escritura pública, los contratos enfitéuticos ascendieron ipso iure a rango real si reúnen en la actualidad los elementos del título y el modo. Hay derogaciones de ley que resultan ponzoñosas.

No obstante, en la medida en que desde el punto de vista económico la industria funeraria se encuentra en un rápido proceso de consolidación e integración vertical corporativa, unido a la creciente práctica socialmente acogida de la cremación, hay que suponer que la enfiteusis – continuará el largo y lento camino a su entierro.